Как оформить кредит под залог недвижимости: условия, плюсы и минусы

Кредит под залог недвижимости: как получить и что учесть

Рассказываем, как взять кредит под залог недвижимости, какие требования предъявляются к заёмщикам и какие объекты можно предоставить в качестве обеспечения.

Отличие залогового кредита от потребительского

Кредит под залог недвижимости — это разновидность потребительского кредита, при котором требуется обеспечение в виде квартиры, дома или другого объекта. Заёмщик заключает с банком договор, по которому его недвижимость передаётся в залог на время действия кредита. Имущество остаётся в собственности клиента, но банк накладывает обременение — продать или подарить объект без согласия нельзя. При наличии залогового обеспечения можно взять кредит на более выгодных условиях: с большей суммой, по меньшей процентной ставке и на более долгий срок, что позволит снизить размер ежемесячного платежа.

Потребительское кредитование даёт возможность получить определённую сумму для решения краткосрочных задач. Оно подходит, например, для приобретения новой бытовой техники, оплаты поездки в отпуск, вложений в ремонт или мебель. Деньги можно потратить на развитие бизнеса: банк не проверяет целевое использование. Для получения кредита достаточно паспорта.

Потребительские займы бывают залоговыми и беззалоговыми. Залоговый кредит выручит вас, если по какой-то причине вам отказано в обычном займе или требуется сумма больше, чем вам одобрил банк по обычному кредиту. В этом случае можно получить деньги под залог любого движимого и недвижимого имущества: квартиры, дома, коммерческого помещения, машино-места, земли, оборудования и тому подобного. Это одна из разновидностей кредита с обеспечением.

Суть подобной сделки заключается в том, что банк выдаёт клиенту большую сумму, которую он возвращает в течение длительного времени с процентами. Банк при этом становится залогодержателем — это служит гарантией того, что кредитор не потеряет свои деньги. Обязательное условие — собственность должна быть оформлена на заёмщика либо он должен быть одним из собственников. Продать или подарить собственность во время действия договора нельзя, но в заложенной квартире, например, можно сделать ремонт, перепланировку или прописать в ней родственников.

После погашения задолженности недвижимость возвращается в полное распоряжение заёмщика. В противном случае банк реализует недвижимость на торгах, возвращает свои деньги и начисленные проценты, а остаток переводит на счёт заёмщика. Но подобное развитие ситуации — большая редкость, обычно стороны договора стремятся к мирному решению проблемы в досудебном порядке.

Кредит под залог квартиры можно взять на срок от одного года до 15 лет. Ставка по нему зависит от условий кредитной организации. Например, в Альфа-Банке сумма кредита — до 15 млн рублей. Ставка по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, так как у кредитора есть гарантия.

На первый взгляд, кредит под залог недвижимости схож с ипотекой. Их принципиальная разница в том, что ипотека — это целевой кредит, он даётся на приобретение конкретного жилья, а его срок может достигать 30 лет. Ипотеку можно получить по льготным программам со сниженной ставкой и погасить средствами материнского капитала. На кредит под залог недвижимости никакие льготы не распространяются, но и целевое использование денег подтверждать не нужно.

Плюсы и минусы кредита под залог недвижимости

Прежде чем оформлять кредит, вы должны тщательно взвесить все за и против.

Его достоинства:

• увеличенная сумма кредита;
• банки чаще одобряют подобные кредиты и требуют минимум документов;
• выплачивать его легче — ставка меньше, чем по потребительскому, срок дольше, значит, и ежемесячный платёж будет не очень большим;
• заказ услуг оценщика, получение справок и документов на собственность — банк всё это делает сам;
• обязательное условие предоставления — страхование недвижимости от пожаров, наводнений и других форс-мажорных обстоятельств.

Обязательное страхование, с одной стороны, удорожает кредит, но с другой — даёт уверенность в том, что на время нахождения в залоге ваша недвижимость будет защищена и вы её не потеряете.

Недостатки:

• банку требуется больше времени на принятие решения;
• более долгий срок оформления;
• необходимость оформления залога через МФЦ или Росреестр;
• запрет на любые сделки с жильём или нежилым помещением до полной выплаты долга и вывода его из-под залога.

Важный плюс для заёмщика — залоговый кредит можно взять при отсутствии справки о постоянном доходе.

Оставьте заявку прямо сейчас и получите комфортные условия для реализации своих планов!

Кому могут предоставить кредит под залог недвижимости

Требования к заёмщику стандартны и не особо отличаются от других кредитов:

• возраст от 18 лет, верхний предел у банков различается и зависит от того, сколько лет будет заёмщику на момент окончания действия кредитного договора;
• наличие паспорта гражданина РФ и постоянной регистрации в районе оформления кредита;
• требования к уровню дохода различаются — некоторые банки лояльны к отсутствию постоянного места работы, другие требуют стандартную форму 2-НДФЛ и стаж на последнем месте не менее четырёх-шести месяцев.

Плюсом будет наличие зарплатной карты, оформленной в банке-кредиторе.

Что можно использовать в качестве залога

К залоговому имуществу требования строже. Основное из них — ликвидность.

Требования к объекту залога следующие:

• в качестве залога можно использовать квартиры, частные дома, таунхаусы, земельные участки, нежилые помещения — гаражи, склады и так далее;
• предмет залога должен находиться в хорошем состоянии и не быть аварийным. Важно, чтобы в квартире или доме отсутствовали перепланировки, угрожающие безопасности;
• до частного дома должно быть легко добраться, в нём должны быть проведены все коммуникации — вода, электричество и так далее. Предпочтение отдаётся капитальным домам, так как деревянные строения могут прийти в негодность к моменту окончания действия договора и потерять рыночную привлекательность;
• запрашиваемая сумма кредита должна быть меньше оценочной стоимости объекта, банк самостоятельно может обратиться к оценщикам для определения реальной цены;
• не удастся получить кредит под залог недвижимости, которая имеет обременения или на которую претендуют третьи лица;
• заёмщик должен быть собственником объекта. Кредит дадут и при условии, что имеется несколько собственников, но все они должны быть включены в договор и дать согласие на залог. Можно получить кредит и под залог чужого жилья или нежилого помещения — например, если оно принадлежит родителям или другим близким родственникам. Но их согласие также нужно подтвердить официально;
• год постройки дома — не ранее 1950–1970-х годов, его износ не должен быть больше 70%;
• подходит жильё экономкласса в районах с хорошей инфраструктурой в непосредственной близости от метро.

Сейчас можно оформить в залог апартаменты, этот вид недвижимости с каждым годом становится всё более востребованным и ликвидным.

Ограничения на предмет залога

В залог нельзя отдать квартиру, на которую наложены обременения, то есть запрет на совершение каких-либо действий.

Это может быть:

• арест имущества за долги — например, большая задолженность по налогам, алиментам или кредитам;
• жильё, приобретённое в ипотеку;
• объект, находящийся в доверительном управлении;
• квартира, сданная в ренту, и так далее.

Если залоговый кредит получен, то на жильё или нежилое помещение также накладываются определённые ограничения: его нельзя продать, обменять, подарить или сдать в аренду.

Оценка недвижимости как залога для кредита

Оценка — важнейший этап процесса подготовки договора о залоговом кредитовании. Это профессиональная услуга, оказание которой строго регулируется российским законодательством — законом Об оценочной деятельности в РФ и федеральными стандартами оценки. У некоторых банков разработаны свои стандарты оценки, которые применяются при решении о выдаче кредита под залог недвижимости.

Если клиента в первую очередь интересует рыночная стоимость объекта, то банку важна и ликвидационная цена, но размер выданного кредита в любом случае не может превышать оценочной стоимости. Рыночная стоимость — это та цена, за которую реально продать объект, когда и покупателя, и продавца она устраивает, ликвидационная — та, за которую объект можно реализовать в короткие сроки. По результатам проведённой оценки специалист пишет своё заключение. Обычно объект оценивается по трём разным методикам и в конце выводится средняя стоимость.

К оценке привлекаются только профессионалы в этой области, обладающие специальным сертификатом. Строгие требования к оценке призваны свести к минимуму риски недобросовестной оценки в пользу одного из участников сделки. Аттестаты оценщика разрешают заниматься только одним конкретным видом оценки: например, квартир, домов или нежилых объектов.

Банк сам делает все необходимые запросы в Росреестр и заказывает услугу оценки.

Как оформить кредит под залог 

Шаг 1. Убедитесь, что ваша недвижимость соответствует требованиям банка

Чтобы взять кредит под залог недвижимости, для начала нужно проверить, какие объекты принимаются в качестве обеспечения.

В залог можно предоставить квартиру, апартаменты, машино-место или коммерческую недвижимость.

Банк выдвигает следующие требования к залоговой недвижимости:

• квартира или апартаменты должны быть расположены в многоквартирном доме;
• возраст собственников — от 18 до 70 лет на момент оформления заявки на кредитование;
• объект свободен от любых обременений.

Собственником объекта недвижимости может быть как сам заёмщик, так и третье лицо. Допускается максимум пять собственников, залогодателей, включая заёмщика, или четыре залогодателя, если заёмщик не собственник залогового имущества.

Сам заёмщик должен быть гражданином РФ в возрасте от 21 года. Обязательное требование — непрерывный трудовой стаж больше одного месяца.

Шаг 2. Подайте заявку

Для получения кредита наличными или под залог вашей недвижимости нужно заполнить специальную форму заявки на сайте. В анкете потребуется указать личные и паспортные данные, сведения о доходе, месте работы и стаже.

Каждая заявка рассматривается индивидуально в рамках условий кредитной организации. Процентная ставка зависит от запрашиваемой суммы, возраста заёмщика, наличия или отсутствия справки о доходах по форме банка.

Условия кредитования под залог недвижимости:

• максимальный срок кредита — 15 лет;
• максимальная сумма — 15 млн ₽;
• индивидуальная процентная ставка;
• никаких документов по недвижимости собирать не нужно, все запросы банк сделает самостоятельно и бесплатно.

После одобрения специалист пригласит вас в офис.

Шаг 3. Посетите отделение банка

Для завершения оформления кредита нужно прийти в офис с необходимыми документами. Потребуется предъявить паспорт гражданина РФ. Дополнительно кредитный специалист может предложить подтверждение доходов, для этого необходимо предоставить справку о доходах — по форме банка или 2-НДФЛ. Это позволит увеличить сумму кредита и снизить процентную ставку.

Мы даём решение в тот же день.

Шаг 4. Подпишите документы

Менеджер подпишет с вами документы по страхованию и выпустит усиленную квалифицированную электронную подпись для подписания и отправки кредитной документации на регистрацию в Росреестр. Кредитная документация подписывается в приложении Удостоверяющего центра, выпустившего УКЭП, никуда ходить не нужно.

Шаг 5. Дождитесь регистрации сделки в Росреестре

Процесс регистрации занимает от двух до пяти рабочих дней.

Страхование недвижимости при оформлении кредита под залог обязательно, это требование установлено законодательно.

Вносить платежи можно через мобильное приложение, переводом, в кассу банка.

Основные преимущества кредитов под залог:

• цель получения денег подтверждать не нужно, она может быть любой — покупка мебели, ремонт, образование и так далее;
• от клиента не требуется самостоятельно заниматься сбором документов;
• объект недвижимости, передаваемый в залог, может находиться в любом регионе;
• необязательно подтверждать финансовое положение;
• род деятельности заёмщика значения не имеет, он может быть работником по найму, владельцем ИП.